EMLAK – Yeni yılda emlak piyasası canlanacak mı?

Gayrimenkul piyasası açısından 2012 yılında son altı senenin en iyi dönemini yaşadık diyebilirim. Dikkat edin lütfen “iyi” derken altı yıl içerisinde bir değerlendirme/kıyaslama yapıyorum yoksa “iyisi buysa kötüsü ne ola!” diyebilirsiniz. Pazarı canlandırmak için gerek hükümetin aldığı tedbirler ve mortgage (gayrimenkul kredisi) oranlarının düşmesi, gerekse -yeterli olmasa da- yatırımcıların çabaları birazcık emlak sektörünün yüzünü güldürdü. Nisan ayından sonra yüzde 1’in biraz üzerinde artış göstermeye başlayan piyasa, müteakip aylarda da yavaş yavaş yükselmesine devam etti. Az bir oranla da olsa ev fiyatlarında artış görülmesine rağmen, gayrimenkul kredisi/mortgage faizlerinin ise tarihinin en düşük seviyelerinde seyretmesi yatırımcıları harekete geçirdi. Önceki birkaç makelemde durgunluğun uzun/yıllarca süreceğini  2012’de tam bir alıcı piyasası olduğunu için ev ve işyeri almak isteyenler açısından harika bir pazarlık zemininin bulunduğunu, bu yüzden emlak almanın tam vakti olduğunu belirtmiştim. Ve zaman yanılmadığımızı gösterdi!.                       
 
İş dünyasının prestijli dergisi Forbes’e göre, emlak piyasasındaki durgunluğun kaynağı -birçoklarının iddia ettiği gibi- foreclosure (haciz) her geçen gün artması ve mortgage iniş-çıkışları gibi sebepler değil. Bu nedenlerin hepsi semptomdan ibaret. Bill Conerly Forbes’teki yazısında asıl nedenin arz-talep dengesizliği olduğunu söylüyor. Conerly Amerika genelinde satılık ev oranı ve inşaatı yeni yapılan binaların sayısı talepten fazla. Buna göre geçen yıl tek ailelik ve apartman dairesi olarak 600 binin biraz üzerinde “sıfır” bina yapıldı. Bu yıl ise 750 bin. 2005’te 2 milyon beş yüz bin yeni ev yapıldı ve kriz hemen bu senenin ardından geldi. Bill Conerly’nin teorisine/önerisine göre inşaat sektörünün nüfüs büyümesiyle orantılı gitmesi şart. Son yıllarda popülasyon artışı yavaşladı. Ayrıca ekonomik kriz nedeniyle iş sahalarının azalmasıyla ailesinden ayrı yaşayan bir çok genç ailelerinin yanına dönüş yaptı. Ailelerinden hiç ayrılmamış fakat ayrı ev tutmayı düşünenlerin çoğu ise bu fikirlerinden vazgeçti. Dolayısıyla ailesinden ayrı yaşamını idame ettiren genç sayısında da düşüş oldu. Bina sayısı artıyor ama nüfüs dolayısıyla talep azalıyor bu ters/zıt orantı ise emlak piyasasında durgunluğa sebebiyet veriyor. Alıcı yoksa elbette satıcı olsa bile satış ol(a)maz!.   

Başlanşıçta belirttiğimiz “geçtiğimiz son beş-altı yılda emlak piyasasındaki durgunluk geçecek mi; yeni yılda bir canlanma olacak mı” sorusuna dönecek olursak; burada bir kaç görüşe yer vermek istiyorum.

ABD’nin ve dünyanın en güçlü finans kuruluşlarından J.P. Morgan Chase & Co.’nun tahminlerine göre 2013’te ev fiyatlarının ulusal çapta yüzde 3.4 artış göstermesine kesin gözüyle bakılıyor. Yine aynı şirket ekonomik büyümeye bağlı olarak bu oranın yüzde 9.7’ye kadar yükselebileceğini iddia ediyor.

Merkezi New York’ta bulunan uluslararası kredi değerlendirme kuruluşu Standard & Poor’s ise iki hafta önce yaptığı açıklamada 2013 yılında artışın yüzde 5 olacağını belirtmişti.  

Piyasanın normale döeneceğini söylemek için biraz erken. Evet bir çok uzman 2013’te bir yükseliş olacağında hemfikir fakat uzmanlar ve yetkililer bu iyileşmenin/yükselmenin gayet mütevazi olacağı konusunda ağız birliği yapıyor. Başka bir ifadeyle piyasanın canlanması çok da ümit edildiği gibi ya da istenildiği ölçüde olmayacak. Bu şu anlama geliyor: Pazar hala yatırımcılar ve ilk kez ev ya da işyeri gibi gayrimenkul almak isteyenler için çok cazip. Realist olmakta fayda var bazılarımızın “hayal” ettiği gibi piyasanın altın çağına dönmesine hala zaman -hatta belki çok uzun zaman- var ama alıcı piyasasını değerlendirmekte de fayda var!..