EMLAK – Amerika’da ev almanın püf noktaları (1)

Amerika’da ev satın almanın prosedürleri çoğu alıcıya başlangıçta karmaşık gibi gelse de, aslında o kadar da çetrefilli bir mesele değildir. Gayrimenkul ile alakalı bir çok sorunuzun cevabını bulmanız için hazırladığım bu köşede, ev almadan önce dikkat edilmesi gereken hususları da aşama aşama bu yazıda anlatmaya çalışacağım.  

Amerika’da ev satın almak tahmin edildigi kadar zor değildir. Evet satın alma başlangıçtan anahtar teslimi (closing) gününe kadar bir süreç  istiyor fakat bu süre zarfında nelerin yapılması gerektiğini bilirseniz daha rahat ve sağlam adımlar atabilirsiniz. İnsan bilmediginden korkar, insana bilmediği karmaşık gelir ve bu yüzden onu yapmaktan kaçınır. Siz bahsedeceğimiz aşamaları ne kadar bilir, dikkat eder ve uygularsanız Amerika’da emlak almak konusundaki kafanizdaki tüm sisler o kadar kolay dağılır ve satın alma konusunda cesaretiniz o oranda artar.    

ABD’de malum her bir eyalet kendi başına bir devlet gibi işlediği için her alanda sistemin yürümesi adına Amerika’nın uyguladığı federal kanunların yanında kendi eyalet kanunları da vardır. Ev ya da işyeri satın alma yasaları ve işleyiş prosedürü eyaletten eyalete farklılık arzetmektedir. Ama bu kanuni farklılıklara rağmen ufak tefek bazı değişikliklerle beraber hemen hemen her eyalette geçerli olan ve izlenmesi gereken yollar aynıdır. Aslında burada yazacağımız bazı maddeler sadece Amerika’da değil tüm dünyada ev almadan önce dikkat edilmesi gereken noktaları da içeriyor. Ev almadan önce önemsenmesi gereken önemli noktalar hatta altın kurallar diyebileceğimiz hususlar sırasıyla şöyle;

– Maddi durumunuzu kontrol edin: İlk ve en önemli husus alıcının maddi geliri. Hayalinizdeki evi aramaya başlamadan önce mali durumunuzdan emin olmalısınız. Ne kadarlık bir eve gücünüz/bütçeniz yetiyor? Ya da ne kadara kadar gayrimenkul kredisi (mortgage) alabiliyorsunuz? Gayrimenkul danışmanıyla (real estate specialist/agent/realtor) görüşmeden ve internette satılık evleri araştırmadan önce bir mortgage uzmanıyla görüşmeniz elzemdir. Bu aşamada uygun bir finans kurumu bulabilmek için araştırma yapmalısınız. Bu kendi bankanız veya özel mortgage şirketleri olabilir lakin hangisi olursa olsun sağlam bir finansal kuruluş olduğundan emin olun ve size daha  düşük faiz oranı, daha uzun sureli ödeme planı sunan bir şirketi tercih edin. Bazen emlakçınız da sizi bir mortgage uzmanına yönlendirebilir eğer güvendiğiniz ve çalıştığınız bir gayrimenkul danışmanınız varsa önce ona da sorabilirsiniz.

Mortagage alırken en önemli husus ise kredi puanınız/notunuz. Kredi miktarı, faiz oranı ve ödeme süresini kredi notunuz belirler. Eğer kötü bir kredi skoruna sahipseniz mortgage başvurusu yapmadan önce kredi notunuzu düzeltmeye calışın. Kredinizi bozan durumları tek tek iyileştirmeye uğraşın. Mesela kredi kartı ödemenizde bir gecikme nedeniyle kredi puanınız düştüyse kredi kartı şirketini arayip anlaşmaya çalışabilirsiniz.

Mortgage miktarını ve faiz oranını belirleyen diğer husus ödeyeceğiniz peşinat ve geliriniz. Peşinatınız ve belgelerle ispatlayabildiğiniz geliriniz ne kadar yüksekse alacağınız kredi miktarı o kadar fazla olacaktır.

Mortgage uzmanıyla görüşüp bir fikir aldıktan sonra mortgage şirketinden mutlaka “pre-approval letter” adı verilen mortgage kredisi alabildiğinizi ispatlayan bir kağıt/mektup temin edinin. Bu sizin ev alma aşamasında beğendiğiniz eve fiyat teklifi (offer contract) verdiğinizde satıcıya karşı sizi daha güçlü bir alıcı olarak gösterir; bu da aynı eve “pre-approval letter” olmadan talip olan diğer alıcıların önüne geçmeniz anlamına gelir. Bazı -hatta çoğu diyebilirim- gayrimenkul danışmanı ve ev satanlar “pre-appraval letter” olmadan fiyat teklifini bile kabul etmezler.         

Peşin parası yeterli olanlar ise bu aşamayı direkt geçip istedigi evi bir uzman aracılıyla aramaya başlayabilirler. Nakit miktarını belgeledikten sonra elinizdeki peşin paraya göre alabileceginiz ev modeli ve şehirler için bir gayrimenkul danışmanıyla görüşebilirsiniz.

– Kendiniz güvenilir olduğunuz kadar emlakçı ve bankadan da emin olun: Mortgage meselesini hallettikten yani “pre-approval letter” aldıktan sonra güvenebileceğiniz bir gayrimenkul danışmanına gidip istediğiniz/kafanızdaki ev modelini anlatın. Önceliklle kendiniz kararlı ve ciddi bir yola girdiğinizin farkında olmalısınız. Eğer sadece gayrimenkul piyasasının durumunu ve hangi evlerin kaça satıldığını öğrenmek istiyorsanız ilk etapta bir uzmanla görüşmenize gerek olmayabilir. Kendiniz internetten araştırarak ve evlerin halka açık olduğu günlerde (open house) satılık evleri ziyaret ederek az çok fikir edinebilirsiniz. Hatta gerçekten ev almada kararlıysanız dahi bir emlak danışmanına gitmeden önce yine kendiniz ön bir çalışma yapabilirsiniz.

Bankanızın ya da kredi aldığınız finans kurumunun güvenilirliğinden ve gayrimenkul danışmanının dürüstlüğünden de emin olmalısınız. Uzman bir emlakçıda aramanız gereken en önemli özelliklerini ise şu şeklinde sıralayabiliriz: Güvenilirlik, tecrübe, ev aradığınız bölgeye hakimiyeti ve o bölge hakkındaki bilgisi, piyasada ne kadar aktif olarak çalıştığı (geçmiş yıllarda ve şu an kaç tane satılık ve kiralık evi var), geniş bir müşteri ağına sahipliği, dinamikliği yani size anında dönüyor ve yorulmadan, bıkmadan ev göstermeye devam ediyor mu; yoksa bir kaç ev sonra almanız için ısrar/baskı mı yapıyor?

Amerika’da ev satın almanın altın kuralları olarak sıraladığım maddelerin geri kalanlarını “Amerika’da ev almanın püf noktaları (2)” başlıklı bir sonraki yazımda değineceğim.

Sorularınız için yildizsemanur@gmail.com