Av. Metin Çağlar – Kiracıların ev sahipleri karşısındaki temel hakları

Kiraladığınız ev veya işyerinde kalorifer çalışmıyor, çatınız sürekli akıyor, havalandırma sistemi bozuk, su veya elektrik tesisatlarında problem mi var ?

Kiracı olarak bu ve benzeri durumlarda bilmeniz gereken bazı yasal haklarınız var.

Öncelikle mülkiyet hukukunda her mesken bir çeşit “içinde yaşamaya elverişli olma garantisini” sağlamalıdır (Implied warranty of habitability).

Diğer bir değişle kiraladığınız ev içinde bir insanın yaşayabileceği durumda ve standartta olmalıdır. Bu standartlar kaynağını lokal konut yönetmeliklerinden (local housing code) ve içtihatlardan (case law) alır.

Ev sahipleri “içinde yaşamaya elverişli olma garantisi” (implied warranty of habitability) kapsamında binanın temel yapısını, zeminini, katlarını, duvarlarını ve çatısını daima sağlam ve güvenli bir şekilde olmasını temin etmelidir. Ayrıca apartman veya işyeri türündeki yerlerde tüm kiracıların kullanımına ait ortak alanlar dediğimiz koridorlar, merdivenler ve asansörler gibi yerler de temiz ve sağlam vaziyette bulundurmalıdır.

Bunlara ek olarak kalorifer, su, elektrik, havalandırma tesisatlarının yine çalışır bir durum da olmasını, soğuk / sıcak suların daima akmasını ve kışın kaloriferlerinde makul sıcaklıkta çalışmasını temin etmelidir. Hatta bazı şehirlerde toplu konut türündeki yerlerde kışın kalorifer sıcaklığının belli bir derecenin altına düşmemesi gerekmektedir.

Yine çoğu eyaletlerde yeni kabul edilen yasalara göre ev sahipleri kiracıların olası kriminal tehditlere ve saldırılara karşı da bu tür konutların güvenliğini sağlayıp gerekli tedbirleri almakla mükelleftir, aksi takdirde ev sahipleri ihmal (negligence crime) suçlarından dolayı sorumlu tutulabilirler. Eğer ev sahipleri bu yukarıda bahsettiğimiz standartları yerine getirmezse “içinde yaşanabilirlik garantisini” ihlal etmiş olurlar.

Bu garantinin ihlal edilmesi durumunda:

1- Kiracı kira kontratını sonlandırabilir ve evden taşınabilir veya;

2- Kiracı makul tamiratları yapabilir ve masraflarını gelecek kiralardan düşebilir veya;

3- Kiracı tamirat masrafları tutarında bir miktarı kira bedelinden düşebilir veya mahkemeye müracaat etmişse mahkeme kararı neticeleninceye kadar kirayı bekletebilir. Bu durumda  genellikle kiracı kendisinin iyi niyetli olduğunu göstermesi açısından kirayı emanet hesabında bekletmesi uygun olur (escrow account).

Veyahutta

4- Kiracı evde kalıp, kirasını da ödemeye devam edip oluşan zararlar için ayrı bir tazminat davası açabilir.

Bu arada eğer kiracı yukarıda belirttiğimiz standartların ev sahibi tarafından sağlanmaması dolayısıyla bu tür konut yönetmeliği ihlallerini (housing violations) belediyeye şikayet etmişse, ev sahibi buna misilleme olarak kiracıyı rahatsız etme, kirayı artırma veya kira kontratını iptal etme şeklinde kiracıyı cezalandıramaz.

Mülkiyet hukukunda bir evin “içinde yaşamaya elverişli olma garantisi’ni sağlaması ilkesi yanında birde kiracıların kiraladıkları ev veya işyerlerinde ev sahibi tarafından rahatsız edilmeden huzurlu bir şekilde kalma hakkı ilkesi vardır (Implied covenant of quiet enjoyment).

Diğer bir söylemle ev sahibi kiracının ev veya işyerinde rahat ve huzurlu kalmasını temin etme adına ev veya işyerinde oluşacak ve kiracıyı rahatsız edecek durumları bertaraf etme garantisini de sağlamalıdır.

Örneğin her yağmur yağdığında kiracının evi veya işyerini su basıyorsa ya da çatısı akıyorsa bu durumda kiracının kiraladığı yerde rahat ve huzurlu kalma ilkesi ihlal edilmiş sayılır.

Böyle bir ihlal durumunda eğer aşağıdaki şartlar yerine getirilmişse kiracının hukuken evi veya işyerini tahliye etme hakkı vardır (constructive eviction).

1. Ev sahibinin ihmali veya gerekli tedbirleri zamanında almaması neticesinde kiracının ev veya işyeri içerisinde rahat ve huzurlu bir şekilde yaşamasının büyük ölçüde engellenmiş olması.

2. Kiracının evde ki veya işyerindeki problemleri yazılı veya sözlü olarak ev sahibine mutlaka haber vermesi (yazılı olması tavsiye edilir).

3. Kiracının durumu ev sahibine iletmesine rağmen ev sahibinin makul bir sürede harekete geçmemesi.

Bu üç şart sağlandığında kiracı aradan çok fazla bir zaman geçmeden evi veya işyerini boşaltabilir.